El concejal Omar Pérez (LLA) presentó un proyecto para crear un plan de construcción de viviendas municipal destinado a trabajadores de la docencia, petroleros, policías y de comercio con casas de 35, 55 y 67 metros cuadrados a pagar en hasta 84 cuotas, iguales y consecutivas.
La norma, prevé autorizar al Ejecutivo municipal a utilizar fondos de programas específicos no reintegrables del ENIM.
La iniciativa, define tres modelos de vivienda y hace una estimación de costo. Las de 67 mts2 a un valor de 80,4 millones de pesos; de 66 millones de pesos para el Plan ll, de 55 m² y de 42 millones de pesos para el Plan lll, de 35 m².
Las cuotas mensuales de pago irían desde los 583 mil pesos, para las unidades de menor tamaño; de 917.411 pesos para las medianas y 1.117.573 pesos para las de mayor tamaño.
El proyecto tomará estado parlamentario en la sesión de este jueves y, seguramente, será derivado para su análisis en comisión.
El texto completo de la norma, es el siguiente:
Artículo 1°) Autorícese al Poder Ejecutivo Municipal a retirar fondo de Programas Específicos, no reintegrables, destinados a la construcción de módulos habitaciones para personas que acrediten estar en relación de dependencia laboral, ya sea en el sector público o privado.
Artículo 2°) Autorícese al Poder Ejecutivo a realizar los convenios necesarios para que las viviendas Construidas en el marco de la presente ordenanza, sean adjudicadas bajo un régimen de pago
accesible, de hasta 84 (ochenta y cuatro) cuotas adaptadas a la capacidad de ingreso de los beneficiarios, a fin de garantizar su sostenibilidad. Asimismo, la tasa de interés aplicable no podrá
superar la tasa nominal anual para créditos hipotecario del Banco Nación Argentina.
Artículo 3°) Los fondos provenientes de la presente ordenanza deberán depositarse en una cuenta especifica denominada PROGRAMA HABITACIONAL en el Banco Provincia de Neuquén, con la
Supervisión de la Comisión Especial; en virtud de poder realizar un mayor control y tener transparencia de los mismos. Los fondos generados por cuotas cobradas, formarán parte de la masa disponible para nuevos créditos. En el único caso de que, a raíz de reunir los requisitos necesarios para acceder al crédito, los tiempos se dilaten, y a fines de no perder poder adquisitivo de los fondos, se sugieren que el Programa Acceso a la Vivienda Digna puede lograr sostenibilidad financiera a largo plazo mediante un mecanismo de fondo rotatorio, donde los pagos de los beneficiarios se reinvierten en nuevas construcciones, complementados con hasta un 30% de los fondos en depósitos a plazo fijo o inversiones bursátiles de renta fija, para preservar el valor frente a la inflación. Los intereses generados por esta colocación a plazo también se acreditarán en la cuenta arriba mencionada, y formarán parte de los disponible para nuevos créditos.
Artículo 4°) El derecho a la vivienda adecuada es un derecho humano que consiste en poder vivir en un lugar seguro, con paz y dignidad, y que garantice la seguridad de tenencia, disponibilidad de servicios básicos, asequibilidad, habitabilidad, accesibilidad y ubicación adecuada, sin poner en peligro el disfrute de otros derechos humanos fundamentales. Este derecho está reconocido en la Declaración Universal de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU, los cuales establecen la obligación de los Estados de facilitar el acceso a una vivienda digna para todos.
Artículo 5°) Una vez cancelado en su totalidad el plan de cuotas correspondientes, el beneficiario podrá gestionar la inscripción registral y/o la escritura traslativa de dominio a su nombre, conforme la normativa vigente y previa acreditación del cumplimiento de todas las obligaciones asumidas.
Artículo 6°) El incumplimiento en el pago de cuatro (4) cuotas consecutivas o seis (6) alternadas en el periodo de vigencia del plan, faculta al Municipio a iniciar las acciones legales correspondientes, incluyendo la ejecución de la deuda y, en caso de ser necesario, la des adjudicación y/o desalojo del inmueble, respetando el debido proceso legal. Previamente el Municipio deberá intimar fehacientemente al beneficiario para que regularicé su situación en un plazo no menor a quince (15) días hábiles.
Artículo 7°) El gobierno y administración del PROGRAMA HABITACIONAL será responsabilidad de una Comisión Especial integrada por la Subsecretaria de Vivienda más:
a.-Por el Departamento Ejecutivo: El Sr. Intendente Municipal, o quién el designe en su nombre, presidirá la comisión y será el representante legal de la misma.
b.-Por el Concejo Deliberante: dos representantes.
C.-Por los adherentes: Dos miembros elegidos por asamblea por cada uno de los planes habitacionales que estén vigentes. d.- Representante Técnico: El secretario de Obras Públicas, el director de la Dirección General de Obras Públicas de la Municipalidad de Cutral-Co.
Artículo 8°) Las funciones cumplidas por los miembros de la COMISION, designados en el artículo anterior, serán ad honorem
Artículo 9°) La comisión creada en el Artículo 6°), representará a los efectos a la Subsecretaria de Vivienda y tendrá capacidad para actuar pública y privadamente, con facultad para finiquitar contratos, dictar reglamentaciones y exigir su cumplimiento, poseer bienes propios, obligarse y/o ser beneficiario titular de derechos reales.
Artículo 10°) Son funciones de la Comisión Especial:
a) Ejercer la administración y gobierno del sistema.
b) Dictar el reglamento interno de cada programa habitacional.
c) Efectuar al menos una reunión mensual y registrar las disposiciones en un libro de actas y de resoluciones.
d) Administrar los fondos aportados por los interesados que bajo el sistema de fondo común se destinan a la construcción de viviendas.
e) Firmar contratos con los terceros, y con los participantes.
f) Aprobar las modificaciones a los proyectos de obra, ampliados y controlar su cumplimiento.
g) Controlar el estado y avance de la/s obras.
h) Aprobar la admisión de los aspirantes a formar cada grupo de ahorro según condiciones de ingreso.
i) Disponer la adjudicación de las viviendas de acuerdo a esta normativa.
j)) Confeccionar balances mensuales de comprobación y saldos y un detalle de recaudación.
i) Exigir a los adherentes las garantías necesarias y suficientes en resguardo del fondo.
k) Fijar las normas de contabilidad y procedimiento a seguir para la contratación de obras públicas, no contempladas en esta ordenanza.
I) Liquidar cada uno de los programas habitacionales que terminen su vigencia.
m) Reglamentar los procedimientos para las transferencias de los planes vigentes o resueltos.
n) Disponer y reglamentar planes de pago de carácter general y extraordinarios, para aquellos adherentes que posean deuda en mora en el Programas.
o) Todas aquellas otras consagradas en esta Ordenanza.
Artículo 11) Para lograr que este nuevo sistema sea accesible para los ciudadanos de Cutral-Có. independientemente del nivel económico que cada uno posea, se definen tres tipos distintos de
Programa Habitacional, a saber:
1.-PLAN I: La vivienda base tiene una superficie de 67 m2.
2.- PLANIl: La vivienda tendrá una superficie cubierta de 55 m2.
3.- PLAN II: La vivienda será un mono ambiente de 35 m2.
Artículo 12°) Los costos de construcción estimados, basados en los índices actuales de Neuquén, son de aproximadamente:
ARS 80.400.000 para el Plan I (67 m),
ARS 66.000.000 para el Plan ll (55 m²)
ARS 42.000.000 para el Plan lll (35 m²)
Utilizando una tarifa por metro cuadrado de ARS 1.200.000, acorde con los materiales tradicionales especificados en el proyecto.
-Los ejemplos de financiamiento a una tasa nominal anual del 4,5% (que no supera la tasa hipotecaria vigente del Banco Nación) a 84 meses muestran pagos mensuales de aproximadamente
ARS 1.117.573 para el Plan |
ARS 917.411 para el Plan ||
y ARS 583.807 para el Plan lIl
Estos pagos son generalmente asequibles para personas con ingresos más altos, como los trabajadores petroleros, pero pueden requerir ajustes adaptados a los ingresos para que los docentes, la policía y los empleados del comercio se mantengan por debajo del 30% del salario.
La asequibilidad varía según el sector: los trabajadores petroleros (con un promedio de ARS 4.000.000/mes) pueden gestionar todos los planes cómodamente, mientras que otros (con un promedio de ARS 1.120.000-1.200.000/mes) podrían considerar viables los Planes ly ll con ajustes, lo que pone de relieve la necesidad de una consideración empática de las disparidades económicas en Cutral Co. El monitoreo continuo de la inflación mediante índices como la CAC es esencial para evitar la erosión del poder adquisitivo.
Artículo 13°) Según las tendencias del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) (que
muestra aumentos mensuales de entre el 1,6% y el 1,8 % en 2025) y los datos regionales de Neuquén, el costo por metro cuadrado para construcciones tradicionales (cimentación de hormigón, muros de block, techo de chapa, etc., según se detalla en el proyecto) se estima en ARS 1.200.000. Esto incluye materiales, mano de obra y gastos generales, ajustados a las condiciones de septiembre de 2025.
Plan I (67 m²): ARS 80.400.000 en total.
Plan Il (55 m²): ARS 66.000.000 en total.
Plan lll (35 m²): ARS 42.000.000 en total.
Esta tasa tiene como límite la tasa nominal actual del Banco Nación para hipotecas. Los salarios se basan en los promedios de Neuquén:
Docentes ARS 1.200.000/mes
Policías ARS 1.200.000/mes
Trabajadores Petroleros ~ARS 4.000.000/mes
Empleados de Comercio -ARS 1.120.000/mes.
La asequibilidad se evalúa como un porcentaje del salario; idealmente, se recomienda menos del 30% para garantizar la sostenibilidad.
Docente (ARS 1.200.000/mes):
-Plan I: ARS 1.117.573/mes (93,13% del salario) -Desafiante sin ajustes.
-Plan I: ARS 917.411/mes (76,45%) _ Límite; se sugiere escalamiento según los ingresos.
-Plan ll: ARS 583.807/mes (48,65%) _ Más viable con verificación.
Policia (ARS 1.200.00O/mes):
Similar a la de los docentes: 93,13%, 76,45%, 48,65% respectivamente -La evidencia apunta a la viabilidad de planes con más cuotas adaptadas a la capacidad de ingreso de los beneficiaros.
Trabajador Petrolero (ARS 4.000.000/mes):
- Plan I: ARS 1.117.573/mes (27,94%) _ Asequible.
-Plan l: ARS 917.411/mes (22,94%) _ Dentro de los limites.
- Plan ll: ARS 583.807/mes (14,60%) _ Altamente sostenible.
Empleado de Comercio (ARS 1.120.000/mes):
- Plan I: ARS 1.117.573/mes (99,78%) - No se recomienda sin modificaciones.
- Plan I: ARS 917.411/mes (81,91%) - Difícil, priorizar opciones más pequeñas.
-Plan lIl: ARS 583.807/mes (52,13%) _ Posible con un presupuesto ajustado.
Articulo 14°) Consideraciones de Sostenibilidad:
La cuenta dedicada del programa y la inversión a plazo fijo del 30% (con una rentabilidad anual de entre el 20% y el 30% según las tasas actuales) ayudan a contrarrestar la inflación, garantizando que los fondos conserven su valor para futuras construcciones. Las cláusulas de incumplimiento (tras 4 impagos consecutivos) protegen el fondo, mientras que las comisiones lo supervisan.
El "Programa Acceso a la Vivienda Digna", descrito en la ordenanza del proyecto, representa una intervención estratégica para abordar la escasez de viviendas en Cutral Co, Neuquén, mediante el
aprovechamiento de fondos municipales no reembolsables para la construcción inicial y la creación de un mecanismo rotatorio auto sostenible mediante los reembolsos de los beneficiarios.
Artículo 15°) El tiempo de duración de cada uno del programa habitacional, será el que demande la construcción, pago y escrituración total, a favor de los adjudicatarios inscriptos.
Artículo 16°) En todos los planes, la vivienda estará construida con materiales tradicionales: platea de hormigón armado; muros exteriores e interiores con bloques de hormigón; revoque exterior; interior: bloque visto con junta al ras; cubierta de chapa con estructura y cielorraso de madera; voladizo de fachada de hormigón armado; aberturas exteriores en aluminio; aberturas interiores placa de madera y marco metálico; baño instalado completo con piso y revestimiento cerámico; instalaciones de agua caliente y fría en baño y cocina; gas en cocina; instalación eléctrica completa; carpeta cementicia en piso interior; pintura exterior al látex; pintura interior a la cal; pintura de aberturas: cámara de inspección (no incluye pozo y cámara séptica) y dos tanques de agua de 500 lts.
Artículo 17) En caso de fallecimiento del adherente los sucesores deberán unificar representación ante la Comisión Especial en el término de noventa (90) días corridos, por medio de un administrador designado judicialmente.
Los herederos por el plan correspondiente al extinto, podrán ser adjudicatarios en los actos que se realicen en ese tiempo a condición suspensiva de la acreditación de la unificación de personería en el plazo indicado; manteniendo vigentes todas las obligaciones asumidas por el adherente fallecido o que se generen en su consecuencia.
Artículo 18°) La Comisión Especial deberá reunirse por lo menos una vez al mes, debiendo levar un libro de actas donde se dejará constancia de lo actuado, Sesionará con por lo menos cuatro de sus miembros, debiendo encontrarse obligatoriamente su presidente. Las decisiones se tomarán por mayoría, a cuyo fin, en caso de empate, el voto del presidente se computará el doble.
Artículo 19°) La Comisión Especial ejercerá la administración de los recursos por sí misma, o delegando esta función en quienes estime conveniente, conforme a las normas generales de contabilidad. Tendrá a su cargo también la contratación de la compra de materiales en forma directa, previo cotejo de presupuestos.
Artículo 20) El adherente deberá cumplir con todas las disposiciones, asumir las obligaciones fijadas en esta norma y todas las resoluciones que dicte en el futuro la Comisión Especial, como así también realizar los aportes fijados y que fije la misma.
Artículo 21) El único medio, para acreditar el pago de cada cuota, será el recibo oficial otorgado por la Comisión Especial.
Artículo 22°) La Comisión Especial, conformada en el artículo segundo tendrá amplias facultades para modificar los prototipos determinados en la presente, así como las especificaciones técnicas
constructivas y la creación de nuevos programas con diferentes características a las enunciadas precedentemente, fundamentalmente teniendo en cuenta la demanda o necesidades que puedan existir en de la población de la Ciudad de Cutral Co.
Artículo 23°) Facúltese al Poder Ejecutivo Municipal a suscribir convenios con empresas constructoras, cooperativas o entidades intermedias para la ejecución de las obras, asegurando la
transparencia de los procesos de contratación.
