El Senado de la Nación se apresta a debatir un paquete de reformas estructurales impulsado por el Poder Ejecutivo que promete reconfigurar las pautas jurídicas en materia de locación, regularización dominial y administración de bienes. El proyecto, denominado "Inviolabilidad de la Propiedad Privada", introduce mecanismos judiciales abreviados para la recuperación de inmuebles y modifica sustancialmente las obligaciones de las partes contratantes.
Plazos de notificación y el nuevo procedimiento abreviado
Dentro de las reformas orientadas a los alquileres con fines habitacionales, el texto final extiende el período de gracia para los locatarios ante un incumplimiento financiero. Previo a iniciar una demanda judicial por falta de pago, el propietario tendrá la obligación de remitir una intimación formal otorgando un plazo mínimo de 10 días corridos para la regularización de la deuda. Esta ventana temporal, que originalmente se había estipulado en tres días, fue ampliada durante las negociaciones parlamentarias en la Cámara Alta.
Para dinamizar los litigios originados por deudas o finalización de contratos, la normativa dispone que todas las causas tramitarán bajo la modalidad del proceso sumarísimo, la vía legal más expeditiva disponible. Los demandantes podrán requerir la desocupación inmediata del inmueble mediante una caución juratoria. Con el fin de evitar dilaciones en los tribunales, únicamente se convalidarán las pruebas de carácter pericial y documental. Asimismo, para sancionar maniobras abusivas, se fijan multas equivalentes a diez veces el valor del último canon locativo para aquellos propietarios que logren un desalojo inmediato ocultando recibos vigentes o documentación contractual.
Devolución de llaves y validez de las comunicaciones
La propuesta busca terminar con las controversias al momento de finalizar la relación contractual:
·Aceptación obligatoria: Los locadores no podrán negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar el cese del vínculo. Si el propietario persiste en el silencio o la negativa, el inquilino queda facultado para efectuar la consignación judicial del bien.
·Fin de los cargos: La obligación de abonar el alquiler y sus costos asociados finalizará el mismo día en que el locatario notifique formalmente que las llaves están disponibles, siempre que concrete la entrega judicial dentro de los diez días hábiles posteriores.
·Canales electrónicos: Adquieren plena validez jurídica las notificaciones remitidas al domicilio electrónico constituido en el contrato, así como las enviadas al domicilio físico denunciado, incluso si el destinatario rehusara su recepción.
Medidas contra la ocupación ilegal y reformas en asentamientos
El proyecto fija pautas severas frente a las usurpaciones no consentidas. En los procesos sumarísimos, las autoridades judiciales dispondrán de un término máximo de 5 días para resolver las solicitudes de restitución inmediata bajo caución, siempre que se verifique la verosimilitud del derecho invocado. En paralelo, se impone un plazo de 72 horas desde la primera actuación para realizar un reconocimiento judicial obligatorio respaldado por el Defensor Oficial, orientado a registrar la identidad y documentación de todos los moradores. Para estos operativos, los auxiliares de justicia contarán con atribuciones para exigir el apoyo de la fuerza pública y proceder al allanamiento edilicio si fuera requerido.
Por otra parte, la iniciativa suprime la suspensión general de desalojos por una década que amparaba a los asentamientos informales inscritos en el RENABAP. Desde el Ejecutivo argumentaron que esta prohibición perpetúa la informalidad dominial sin dar soluciones reales, proponiendo sustituir el esquema centralizado por una gestión coordinada por municipios y provincias, argumentando que tras siete años de vigencia del modelo actual apenas el 0,08% de los residentes accedió a escrituras formales.
Expropiaciones, tierras rurales y modernización registral
El marco de la reforma abarca otros tres aspectos fundamentales de la administración patrimonial:
·Indemnizaciones estatales: Se restringe la interpretación de la utilidad pública bajo criterios de proporcionalidad e idoneidad. El valor de los bienes a expropiar se calculará tomando como referencia la fecha previa a cualquier intervención del Estado, indexándose mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC) junto a tasas comerciales, reconociendo además el lucro cesante debidamente justificado.
·Mercado inmobiliario rural y quemas: El dictamen elimina el tope federal del 15% que limitaba la adquisición de campos por parte de ciudadanos extranjeros, una restricción vigente desde 2011. Las auditorías gubernamentales se reservarán únicamente para transacciones que involucren a Estados foráneos, firmas de capital público extranjero o inmuebles ubicados en zonas fronterizas. En paralelo, se anulan las prohibiciones de explotación que pesaban sobre terrenos afectados por incendios ajenos a bosques nativos, al considerar que las penalizaciones vigentes perjudicaban económicamente al dueño afectado.
·Digitalización institucional: Se promueve la migración integral de los Registros de la Propiedad Inmueble hacia plataformas digitales con uso de firma electrónica. Bajo esta premisa, se proyecta la creación de la Ventanilla Única Federal Inmobiliaria, una central unificada administrada por un consejo federal que permitirá la gestión a distancia y el pago unificado de tasas, certificados e informes registrales de cualquier jurisdicción del país.
